招商蛇口营销大换血! 少壮派+民企悍将能否逆袭中海华润?

大家好，我是地产高富帅。

市场下行，营销先行，如今房企任何管理动作的背后仍然还是要业绩兑现，没有业绩与利润的支撑，房企想要穿越周期的可能性几乎为零。

招商蛇口作为行业老五，招保万金四大金刚如今还在江湖有名声的也就保利发展与招商蛇口了，眼看着中海与华润的强势突围，显然招商蛇口需要提速。

就在上个月，招商蛇口迎来了新的集团运营管理部总助，率先从营销体系变革寻找突破口，并且在调整区域平台之后，总部层面也实现了较为系统化的营销变革。

招商蛇口集团新任的集团运营管理部总助李骁楠，2014年以校招新航程身份加入招商蛇口后，先后担任过上海公司营销经理、营销总监、杭州公司助理总、华东区域营销副总等职务。

华东区域本来一直都是招商蛇口的超级粮仓，作为嫡系管培生，如今调入集团总部受到重用，也是符合很多房企的用人风格。

恰巧的是之前招商蛇口集团营销牵头人张哲调入上海公司，两位华东的旧相识直接来了一个岗位轮换，总部+一线视角也成为未来很多复合型高管的必须命题。

除去老人得到提拔与调任以外，招商蛇口也在总部对外部经理人进行了一系列的挖掘，从营销来看，招商蛇口这波营销高管挖角已经开始行动。

地产高富帅独家获悉，前美的置业总裁助理兼营销中心总经理邱海源已经入职招商蛇口，担任总部营销对接人。

邱海源，80后，2008年本科专业是金融学，毕业之后加盟了营销代理公司，开启了地产营销策划职业生涯。

2011年邱海源加盟美的置业，当时的美的置业只是在佛山江门等地布局，属于小而美的房企，依托美的集团的投资布局在小范围开发住宅项目。

从基本策划经理到营销负责人，直到2017年邱总已经担任粤西区域营销总监，彼时已经属于美的置业的绝对老兵。

2018年，碧桂园在这个时期迎来了跨越发展，邱总被挖去了碧桂园广西区域，从佛山江门转战南宁等三四线城市，担任碧桂园广西区域营销二部总经理。

2020年，邱总再次回到熟悉的地方美的置业，或许是老领导邀约，也或许是希望再次回到广佛地区，邱总回到老东家直接提拔为营销中心总经理。

这一时期也是美的置业迅速发展的高峰期，一年之后，邱总也与很多美的营销高管一样，迎来了独当一面的机会，临危受命担任美的置业粤桂区域总。

不过时间不算很长，一年多之后美的置业迎来了组织调整，粤桂区域与珠三角区域合并，邱总再次被调入总部担任营销负责人，牵头营销与数字化运营业务。

从整体职业生涯来看，美的置业占据了整个职业生涯的绝大多时间，美的也是曾经的千亿房企，经历过大发展与急速收缩，或许如今的邱总心态更加平稳。

可以看到，这一批早期的上市千亿民企中：旭辉，阳光城，奥园，合景泰富，等房企营销一把手已经全部入职了央企。

加上一批地方国企也吸纳了一批千亿民企军团的营销高手，比如世茂地产，泰禾地产，中南置地等房企营销一号位。

算下来，如今房企的营销一把手除去少数国企央企的管培生系统以外，基本上全部来自民企，民企军团成为行业营销条线的超级动线。

小编近期一个月对于招商蛇口的观察，对于城市公司的营销回款指标都抓的非常紧，并且对于利润率的管控也提出了要求。

2024年开始，算是招商蛇口的产品迭代年，特别是两大高端产品系列：序+玺的持续发声，招商蛇口在产品体系与品牌调性方面，确实提升不少。

“序”系列：定位“东方人文奢宅”，强调文化底蕴与现代美学的融合。典型案例包括西安灞河【招商西安序】和北京丰台【招商永定序】。

通过在地文化元素（如石库门砖墙、院落布局）提升产品溢价，锚定一线城市核心地段的高净值客群。

“玺”系列：主打“国际精工奢宅”，以科技住宅、高定精装奢宅为核心卖点，典型项目如深圳前海招商玺家园（2024年开盘均价12万/㎡，去化率92%），瞄准新贵阶层对品质与身份的诉求。

通过差异化定位覆盖不同高端细分市场（文化传承型vs现代国际型），同时依托招商蛇口在一二线城市的土储优势，实现“核心地段+高端产品”的溢价组合。

克而瑞发布的《2024年度中国房地产企业产品力TOP100》榜单显示，招商蛇口产品力排名跃升至第四，这背后，离不开其精准的城市深耕战略。

2024年，招商蛇口在上海、深圳、南京、苏州、成都等14个城市进入当地销售金额排名前五，其中在西安、长沙、合肥、南通、徐州五城排名第一。

这些核心城市的销售火爆背后，一定离不开两大高端产品线的布局，如今已经有多个城市双双布局“序+玺”两大产品线，比如上海，深圳，佛山，成都，西安等。

其实如今的房企营销，早就完全摆脱早期放大渠道的单一管理模式，如今的房企营销人必须懂产品，比如深入客户需求。

招商蛇口这几年的产品升级，也为营销体系全面升级做好了铺垫，特别是在社群运营，线上数字化营销方面，从总部层面正在实施变革。

这一年来，小编对于招商蛇口几大区域官方自媒体观察较多，无论是内容还是视频的画质与主题都有很大提升，很显然，其营销变革已进入系统化落地阶段。

今年开始，深圳公司的官微视频号已经提升到了电影级4K画质，也让小编刮目相看，弱化硬广感，契合高端客群审美，其高端品牌形象逐步呈现。

其实整个市场，无论哪家房企似乎都在强调做豪宅，但是很少有房企高管知道豪宅的内核，豪宅营销不仅仅是一个房子的买卖，更多的是一种精神层面的传递。

如果房企只是在追求硬件方面的豪宅化，但是个性审美的服务到品牌调性如果没有跟上，那做豪宅等于空谈。、

招商蛇口的营销变革本质是以产品升级为支点，撬动从“卖房子”到“卖生活方式”的转型。

今天就聊到这里，对招商蛇口有想分享的，都可以留言讨论，感谢大家。